Вопрос №7 - Лучший ответ - Ломакин Юрий Александрович (Силикат Стром ОАО)
"Гений - это талант изобретения того, чему нельзя учить или научиться." И.Кант
Ст. 72 Устава (Основного закона) Калининградской области определено, что право землепользования на территории области иностранным физическим и юридическим лицам, международным объединениям и организациям с участием российских и иностранных юридических и физических лиц предоставляется исключительно на основании договоров аренды, регистрируемых органами государственной власти, с учетом рационального использования земель, сохранения и улучшения природной среды, рыночных ставок на землю и в интересах жителей области.
Однако, приказом ФРС от 16 мая 2007 г. N 82 утверждены Методические рекомендации об особенностях государственной регистрации прав иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на недвижимое имущество и сделок с ним.
Методические рекомендации разработаны с целью выработки единообразного подхода к проведению территориальными органами ФРС государственной регистрации прав иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на недвижимое имущество и сделок с ним.
При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц рекомендуется учитывать следующие положения ГК РФ:
1) гражданская правоспособность физического лица определяется его личным законом. При этом иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом (ст. 1196);
2) в соответствии со ст. 1197 гражданская дееспособность физического лица определяется его личным законом.
Физическое лицо, не обладающее гражданской дееспособностью по своему личному закону, не вправе ссылаться на отсутствие у него дееспособности, если оно является дееспособным по праву места совершения сделки, за исключением случаев, когда будет доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать об отсутствии дееспособности.
Признание в Российской Федерации физического лица недееспособным или ограниченно дееспособным подчиняется российскому праву;
3) опека или попечительство над несовершеннолетними, недееспособными или ограниченными в дееспособности совершеннолетними лицами устанавливается и отменяется по личному закону лица, в отношении которого устанавливается либо отменяется опека или попечительство (ст. 1199);
4) согласно ст. 1202 личным законом юридического лица считается право страны, где учреждено юридическое лицо.
На основе личного закона юридического лица определяются, в частности:
- статус организации в качестве юридического лица;
- организационно-правовая форма юридического лица;
- требования к наименованию юридического лица;
- вопросы создания, реорганизации и ликвидации юридического лица, в том числе вопросы правопреемства;
- содержание правоспособности юридического лица;
- порядок приобретения юридическим лицом гражданских прав и принятия на себя гражданских обязанностей;
- внутренние отношения, в том числе отношения юридического лица с его участниками;
- способность юридического лица отвечать по своим обязательствам.
Юридическое лицо не может ссылаться на ограничение полномочий его органа или представителя на совершение сделки, неизвестное праву страны, в которой орган или представитель юридического лица совершил сделку, за исключением случаев, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанном ограничении;
5) в соответствии со ст. 1203 личным законом иностранной организации, не являющейся юридическим лицом по иностранному праву, считается право страны, где эта организация учреждена.
К деятельности такой организации, если применимым является российское право, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа отношения.
При проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию прав, приобретаемых иностранными гражданами, лицами без гражданства, иностранными юридическими лицами и организациями, рекомендуется учитывать следующие положения российского законодательства:
1) содержание права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, их осуществление и защита определяются по праву страны, где это имущество находится (статья 1205 Гражданского кодекса);
2) форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву (статья 1209 Гражданского кодекса);
3) права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами (пункт 2 статьи 5 Земельного кодекса);
4) иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами (пункт 3 статьи 15 Земельного кодекса);
5) до установления Президентом Российской Федерации указанного в пункте 3 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации перечня приграничных территорий не допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам (пункт 5 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации";
6) иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом (пункт 1 статьи 22 Земельного кодекса);
7) иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в соответствии со статьей 28 Земельного кодекса земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается Земельным кодексом (пункт 5 статьи 28 Земельного кодекса);
8) иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки для строительства могут предоставляться в порядке, установленном статьей 30 Земельного кодекса, в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 и пунктами 4 и 5 статьи 28 Земельного кодекса (пункт 12 статьи 30 Земельного кодекса);
9) иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном статьей 35 Земельного кодекса, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 и пунктами 4 и 5 статьи 28 Земельного кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется (пункт 5 статьи 35 Земельного кодекса);
10) иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приобретение земельных участков в собственность в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15 и пунктами 4 и 5 статьи 28 Земельного кодекса (пункт 9 статьи 36 Земельного кодекса);
11) иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (статья 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения");
12) наследование недвижимого имущества определяется по праву страны, где находится это имущество, а наследование недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, - по российскому праву (пункт 1 статьи 1224 Гражданского кодекса);
13) иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним уплачивают государственную пошлину в порядке и размерах, установленных Налоговым кодексом.
Необходимо также учитывать неразрывную связь права собственности на помещение в доме и права собственности на долю в общем имуществе, которая делает невозможной передачу прав на объекты общего имущества отдельно от передачи прав на жилые помещения (ст. 37 ЖК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 23 Закона о регистрации государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Учитывая данные положения Закона о регистрации, возникновение, переход, ограничение (обременение), прекращение права общей долевой собственности на объект недвижимости, в том числе возникновение данного права на вновь созданный объект недвижимости, у лица, запись о праве собственности которого на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме в ЕГРП отсутствует, зарегистрированы быть не могут.
Государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте) (пункт 2 статьи 6, пункт 2 статьи 13 Закона о регистрации); при возведении нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности (статья 219 Гражданского кодекса).
Особенности внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества определяются Инструкцией, утверждённой приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14 Февраля 2007 г. N 29.
Таким образом, исходя из вышесказанного и учитывая, что земельный участок в общем имуществе многоквартирного дома самостоятельным объектом права не является, регистрация права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома (в состав которого входит земельный участок, на котором расположен дом) за иностранным гражданином - собственником квартиры в Калининградской области считаю возможна.
Однако, приказом ФРС от 16 мая 2007 г. N 82 утверждены Методические рекомендации об особенностях государственной регистрации прав иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на недвижимое имущество и сделок с ним.
Методические рекомендации разработаны с целью выработки единообразного подхода к проведению территориальными органами ФРС государственной регистрации прав иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на недвижимое имущество и сделок с ним.
При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц рекомендуется учитывать следующие положения ГК РФ:
1) гражданская правоспособность физического лица определяется его личным законом. При этом иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом (ст. 1196);
2) в соответствии со ст. 1197 гражданская дееспособность физического лица определяется его личным законом.
Физическое лицо, не обладающее гражданской дееспособностью по своему личному закону, не вправе ссылаться на отсутствие у него дееспособности, если оно является дееспособным по праву места совершения сделки, за исключением случаев, когда будет доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать об отсутствии дееспособности.
Признание в Российской Федерации физического лица недееспособным или ограниченно дееспособным подчиняется российскому праву;
3) опека или попечительство над несовершеннолетними, недееспособными или ограниченными в дееспособности совершеннолетними лицами устанавливается и отменяется по личному закону лица, в отношении которого устанавливается либо отменяется опека или попечительство (ст. 1199);
4) согласно ст. 1202 личным законом юридического лица считается право страны, где учреждено юридическое лицо.
На основе личного закона юридического лица определяются, в частности:
- статус организации в качестве юридического лица;
- организационно-правовая форма юридического лица;
- требования к наименованию юридического лица;
- вопросы создания, реорганизации и ликвидации юридического лица, в том числе вопросы правопреемства;
- содержание правоспособности юридического лица;
- порядок приобретения юридическим лицом гражданских прав и принятия на себя гражданских обязанностей;
- внутренние отношения, в том числе отношения юридического лица с его участниками;
- способность юридического лица отвечать по своим обязательствам.
Юридическое лицо не может ссылаться на ограничение полномочий его органа или представителя на совершение сделки, неизвестное праву страны, в которой орган или представитель юридического лица совершил сделку, за исключением случаев, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанном ограничении;
5) в соответствии со ст. 1203 личным законом иностранной организации, не являющейся юридическим лицом по иностранному праву, считается право страны, где эта организация учреждена.
К деятельности такой организации, если применимым является российское право, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа отношения.
При проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию прав, приобретаемых иностранными гражданами, лицами без гражданства, иностранными юридическими лицами и организациями, рекомендуется учитывать следующие положения российского законодательства:
1) содержание права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, их осуществление и защита определяются по праву страны, где это имущество находится (статья 1205 Гражданского кодекса);
2) форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву (статья 1209 Гражданского кодекса);
3) права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами (пункт 2 статьи 5 Земельного кодекса);
4) иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами (пункт 3 статьи 15 Земельного кодекса);
5) до установления Президентом Российской Федерации указанного в пункте 3 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации перечня приграничных территорий не допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам (пункт 5 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации";
6) иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом (пункт 1 статьи 22 Земельного кодекса);
7) иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в соответствии со статьей 28 Земельного кодекса земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается Земельным кодексом (пункт 5 статьи 28 Земельного кодекса);
8) иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки для строительства могут предоставляться в порядке, установленном статьей 30 Земельного кодекса, в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 и пунктами 4 и 5 статьи 28 Земельного кодекса (пункт 12 статьи 30 Земельного кодекса);
9) иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном статьей 35 Земельного кодекса, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 и пунктами 4 и 5 статьи 28 Земельного кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется (пункт 5 статьи 35 Земельного кодекса);
10) иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приобретение земельных участков в собственность в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15 и пунктами 4 и 5 статьи 28 Земельного кодекса (пункт 9 статьи 36 Земельного кодекса);
11) иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (статья 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения");
12) наследование недвижимого имущества определяется по праву страны, где находится это имущество, а наследование недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, - по российскому праву (пункт 1 статьи 1224 Гражданского кодекса);
13) иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним уплачивают государственную пошлину в порядке и размерах, установленных Налоговым кодексом.
Необходимо также учитывать неразрывную связь права собственности на помещение в доме и права собственности на долю в общем имуществе, которая делает невозможной передачу прав на объекты общего имущества отдельно от передачи прав на жилые помещения (ст. 37 ЖК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 23 Закона о регистрации государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Учитывая данные положения Закона о регистрации, возникновение, переход, ограничение (обременение), прекращение права общей долевой собственности на объект недвижимости, в том числе возникновение данного права на вновь созданный объект недвижимости, у лица, запись о праве собственности которого на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме в ЕГРП отсутствует, зарегистрированы быть не могут.
Государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте) (пункт 2 статьи 6, пункт 2 статьи 13 Закона о регистрации); при возведении нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности (статья 219 Гражданского кодекса).
Особенности внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества определяются Инструкцией, утверждённой приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14 Февраля 2007 г. N 29.
Таким образом, исходя из вышесказанного и учитывая, что земельный участок в общем имуществе многоквартирного дома самостоятельным объектом права не является, регистрация права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома (в состав которого входит земельный участок, на котором расположен дом) за иностранным гражданином - собственником квартиры в Калининградской области считаю возможна.